Qu’est-ce qu’un expert judiciaire en estimation immobilière ?
L’expert judiciaire en estimation immobilière est un professionnel désigné par un juge pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’un litige. Son rôle est d’apporter au tribunal un éclairage technique neutre et argumenté, afin de l’aider à prendre une décision éclairée.Une mission confiée par le juge
L’expert judiciaire intervient uniquement sur désignation du juge, dans le cadre d’une procédure civile, pénale ou administrative. Il ne défend pas les intérêts d’une partie, mais agit en toute impartialité, au service de la justice.
Sa mission est définie par une ordonnance de mission, qui précise :
- le bien à évaluer,
- la date de référence de l’évaluation (ex. : au jour du décès, de la vente, de l’occupation sans titre, etc.),
- les éléments spécifiques à prendre en compte (servitudes, état d’entretien, occupation, etc.),
- le délai de réalisation de l’expertise.
La valeur vénale : une estimation objectivée
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait être vendu sur le marché libre, dans des conditions normales de vente. C’est une notion économique, mais aussi juridique, souvent essentielle pour :- régler une succession,
- partager des biens lors d’un divorce ou d’une indivision,
- indemniser une expropriation,
- résoudre un litige entre copropriétaires ou entre un propriétaire et un occupant.
L’expert utilise pour cela des méthodes reconnues (comparative, rendement, sol + construction, etc.) et s’appuie sur :
- les données de marché récentes (base DVF, agences, notaires…),
- l’analyse des caractéristiques du bien,
- la jurisprudence éventuelle sur des cas similaires.
Le déroulement de l’expertise
L’expert convoque les parties à une réunion contradictoire sur place, visite le bien, échange avec les parties et leurs conseils, puis rédige un rapport motivé. Ce rapport contient :- les éléments techniques et juridiques de l’analyse,
- la méthode d’évaluation choisie,
- les observations des parties,
- la valeur vénale estimée, avec explications chiffrées.
Ce rapport n’a pas force de jugement, mais il constitue une preuve technique de référence pour le magistrat.
Qui est l’expert judiciaire en estimation immobilière ?
C’est un professionnel de l’évaluation immobilière (souvent un expert immobilier agréé, un notaire, ou un professionnel inscrit à la CEIF, RICS ou IFEI), inscrit sur la liste d’experts de la cour d’appel. Il est sélectionné pour son expérience, son indépendance et ses compétences techniques et déontologiques.
L’expertise amiable : à la demande des parties
Définition
L’expertise amiable est une expertise réalisée en dehors de toute procédure judiciaire, à l’initiative d’une ou plusieurs personnes qui souhaitent obtenir une évaluation technique, souvent pour prévenir ou résoudre un différend.
Caractéristiques :
- Demande volontaire (par un particulier, un notaire, un avocat…).
- Peut être unilatérale (demande d’une seule partie) ou conjointe.
- L’expert n’est pas nécessairement inscrit sur une liste judiciaire, mais doit avoir les compétences requises.
- Peut servir de base de négociation ou être produit en justice (avec valeur de simple preuve).
- Moins coûteuse et plus rapide qu’une expertise judiciaire.
Quand ?
Estimation avant vente ou donation, partage amiable, désaccord entre copropriétaires, médiation…